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如果现在有闲钱去投资，买房子和买股票，未来哪个可能赚的更多？
今天我就通过计算的方式，来回顾过去一轮（2003-2020年）的情况。
假设你在03年有100万，通过不同的投资选择，我们来计算到现在谁赚得更多一些，同时也为当前的决策做一个参考。
开始计算前，投资小白们先了解两个要点。
第一：专业词汇解释
为了统计公允，我们选择房价指数和沪深300指数来统计。
房价指数代表房地产的平均，沪深300指数代表股票的平均。
这里简单解释一下股票和沪深300指数的区别：你把股票价格理解成某个小区的价格，把沪深300指数理解成整个城市的平均房价就行。
接下来的计算，我们只考虑平均水平，不考虑你买到了价值洼地的房子或者牛逼的股票。
因此我们选择沪深300指数和重庆二手房价指数。
这里可能又有2个问题：
为什么选二手房指数？
因为新房不代表活跃市场，只有二手房才能表现买卖双方的成交意愿和情绪。
为什么选沪深300指数呢？
沪深300是指上海和深圳两地交易所加起来最大的300只股票集合，比较能代表股市的情况。
第二：计算的逻辑
逻辑方面，主要是计算起点和计算方式。
计算起点：为2013年3月28日—2020年3月28日，我们会计算区间最终盈亏比例，也会统计中间高点的盈亏比例。
计算方式：对于房子，100万拆成首付和月供；对于股票而言，100万拆成首次投资和后续定投，这样计算应该是比较公平的。
其他：房子考虑纯投资，不涉及装修费用，为了简单，也不涉及物管费；沪深300有分红，简单理解抵消房子的房租。
（注：股票分红意思是你持有上市公司股票，上市公司每年会把利润拿出来分给股东，这个分红比例和成都的房租比例比较相近）
股票和房产battle了3次，最好的情况下，赢家多赚102万
我一直认为股票和房子是先后关系，而不是大多数人说的跷跷板关系。
（关于跷跷板关系，你可以这样理解：比如说股市不行了，房地产就起来了；房地产不行了，股市就起来了）
以上的部分了解后，我们就可以进入正题了，我直接用表格来讲重点，清晰明了。
哈哈哈，看表格前，你可能有点懵，还是先了解下面几点
起点和终点：都是指房价指数和沪深300指数。
指数：可以理解成房价和股票价格通过数据处理后平均值。
收益计算方式=指数终点/指数起点-1。
比如收益107%，意思就是你投入100万，赚了107万。
Round 1：全款买房VS全款买沪深300指数（2013-2020）
按照上述的收益计算方式，收益=指数终点/指数起点-1。
得出结论，全款买房赚107万，全款买沪深300指数赚48万。
当然，全款买房赢了。 Round 2：全款买房VS全款买沪深300指数（中间最高点止盈）
其中，中间最高点止盈，是指在房价和股票指数最高的时候选择卖出。
同样的，按照上述的收益计算方式，收益=指数终点/指数起点-1。
全款买房赚了118万；全款买沪深300指数赚了11万。
同样的，全款买房赢了。 Round 3：贷款买房VS全分批买沪深300指数（2013-2020）
这一部分有点复杂，我先甩结论。
毫无疑问，买房赚了137万；但买股票只赚了34.6万。
第三轮，还是买房赢了。
为什么会是这样？大家肯定带着可能来了
这一部分一张表说不清，我们先看买房的。
贷款买房部分：2013年买新房按照首付30%计算，贷款20年，利率5.4%。
我们按照入手时的房价指数248作为基准，最新房价指数514，盈利107%。
也就是说150万买的房子最新价值310万。
假设还掉剩余银行贷款，我们来算一算赚了好多。
实际盈利=变卖总价（310万）-首付（45万）-月供累计还款（60万）-剩余贷款（68万）=137万
也就是说，如果我在2013年买的这套房，还完贷款，实际上赚了137万。
买指数部分：
接着，我们现在来计算买指数的收益。
参考贷款买房，买股票指数分为两部分：
首付=一次性买入，月供=定投。
首付款的收益，前面已经计算过：48%。
月供收益通过计算是24%，计算过程如下：
比起买房差太多了，只赚了34.6万。
所以，懂了噻
因此，通过对2013-2020年的分析，总结如下：
3种情况来看，都是买房赚得更多。
最好的情况下，买房比买股票多赚了约102万。
过去经验依旧能套进当下情况
但投资仍要选“核心资产”
通过以上回顾，我也总结一下房子能胜出的核心逻辑：
1）房子能加杠杆，首付30%就能买进150万的资产，这是投资其他资产完全不能比拟的优势。作为中国人，绝对不能浪费人生中最宝贵的加杠杆的机会，这是给平民的福利。
2）股票的弹性比较大，变现容易，很多人也因此赚不到钱，实际情况会比我们的统计数据差得多。同时，房子因为变现太难，真的是太难，尤其是贷款的，又要还贷款，又要过户找买家，谈价格，还有付各种税收。因此买了房子的人持有周期都比较长，避免了短期的错误交易，比如在低位卖掉，在高位追进来。
所以，中国买房赚钱的有2个原因，一是过去20年房子是上行周期，二是房子变现难让大家都捏住了。
那么过去的经验能否应用到当前的投资参考里面来呢？
我认为，当前和2013年有两同两不同：
两同：
1）经济下行压力大，股票和房地产都经过调整，不景气，都处在最近3年的低位。
2）都会迎来央行放水：2013年央行比较有节制，2014年开始降息大放水；当前央行已经开始大放水。
两不同：
1）当前政府对股票市场的鼓励和呼声比较高，对房地产尤为克制。
2）2013年老，百姓杠杆在低位，空间足。
当前老百姓加了很多杠杆了，空间有限。意思就是2013年房贷占比老百姓存款比例小，现在房贷占比存款比例高，再加不容易。
所以，对于当前的投资，不论股票还是房地产，建议都选“核心资产”。
字面意思理解就是选哪些几十年都不会倒的企业，或者地段好物业好的品质楼盘。
如果说未来谁先涨的话，历来都是股票先行，大资金套现了之后就去搞房子。
好了，如果以上的内容你都看不懂，或者不愿意看的话。
那就直接阐述我的结论：
①目前全球放水，资产价格大概率要涨，余额宝收益跌破2%，通货膨胀CPI一季度5.4%，买余额宝一年还倒亏3%，建议黄金、房子、股市三个里面选。
②目前来看，股市房地产都差不多了。对于投资的人而言，也许可以先考虑买基金，等房贷利率或者首付成数松动再去买房子。
③对于刚需而言，找机会买房子，优质房最好，别碰股市。
④至于谁赚得多，买房子天生带杠杆。如果是全款，彼此持平。
以上就是我今天分享的观点，如果你有其他声音，欢迎来评论区大声告诉我~
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发表于 2020-8-12 14:41:49
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