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8月12号这一天，工行、建行、农行、中行、邮政五大银行同日宣布，8月25日起，个人房贷将统一转成LPR定价。
其实这个事只跟2020年1月1日之前发放房贷的同学有关，因为1月1日以后的全是LPR模式了。
LPR就相当于之前的基础利率，只不过从固定的4.9%变成了每月刷新。
这个数字由每月选出的18家银行进行报价，去掉一个“最高分” + 去掉一个“最低分”后，剩下16家取平均值得出的。
2019年12月份的LPR是4.8%，2020年3月份的LPR是4.75%，目前的LPR是4.65%，已经四个月持平了。
加点可以理解成上浮，比如加100点相当于加了0.1%。
请注意，这个加点的值是不变的，将会伴随你整个贷款周期。
如果后面LPR值降了，那么你的贷款利率就少了，反之亦然。
LPR值每月一变，你可以跟银行约定重新计算利率的日子，即重定价日。
因为LPR值是每月一变，你转换了之后，可以与银行商量一个重新计算的周期，这个周期就称之为“重定价周期”。
这个周期不短于1年，不超过5年。
想趁着便宜一次签30年的朋友，醒醒哈，对方可是银行！
再给大家捋一下时间轴，省着看起来懵。
2009年8月25日
中国人民银行发布最新房贷利率政策，宣布基准利率（4.9%）退出舞台，LPR加点模式全新亮相；
2019年10月8日
新政正式执行，合同是在10月8日之后签订的，要按照新政策来执行；
2019年12月28日
央行发布公告，2020年3月1日-8月31日，之前非LPR定价的房贷可以转成LPR，也可以选择不转，一旦做了选择不能再次转换；
2020年3月1日
非LPR定价的房贷转LPR正式开始执行，有些银行默认转成LPR，有些银行默认保持不变；
2020年8月12日
五大行发布公告，8月25日起，对之前符合转换条件还没转LPR的个人房贷，统一转换为LPR定价。期间自动转成LPR的，可以在2020年12月底之前转回来。
所以基本上可以用2019年10月8日这天作为分割线。
2019年10月8日以前，房贷利率是在4.9%的基础利率之上进行打折和上浮的。
就有这几种情况：
2016年5月买房的小李房贷利率打了85折，他的实际房贷利率是4.9%*0.85=4.165%；
2019年3月买房的小张房贷利率上浮了15%，他的实际利率是4.9%+4.9%*0.15=5.635%。
2019年10月8日以后，房贷利率是在LPR基础上加点（加点可为负值）。
就有这几种情况：
2020年3月买房的小王房贷利率加点103，他的实际房贷利率是4.75%+103基点=5.78%；
2020年7月买房的小赵房贷利率加点123，他的实际房贷利率是4.65%+123基点=5.88%。
但是银行公布的是2020年1月1日以前已经发放或者已经签订合同未发放贷款的客户，放宽了两个月，这其中的缘由，俺就不知道了。
固定利率和LPR这样换算
说回固定利率与LPR的换算问题。
其实之前的基准利率4.9%也不是完全固定的，只不过已经很久没变过了而已，不过不重要。
因为还没转LPR的同学，如果选择固定利率，那就真的就是真情永不变了。
如果选择转，固定利率可以换算成LPR+加点，目前是以2019年12月20日公布的4.8%为定价基准。
比如小李之前的85折实际利率是4.165%，如果在8月转成LPR，今后的加点是4.165%-4.8%=-63.5基点；
如果LPR继续走低，比如4.55%，那小张的房贷利率就是4.55%+（-63.5基点）=3.915%。
小张之前上浮15%实际利率是5.635%，如果在8月转成LPR，今后的加点是5.635%-4.8%=83.5基点；
如果LPR继续走低，比如4.55%，那小张的房贷利率就是4.55%+83.5基点=5.385%。
到底转不转？
这个事的核心其实就一个，不确定未来房贷利率是否会涨。
认为未来会上浮就选固定，认为未来会下降就选浮动。
央行推行LPR，是让银行们以市场行情作为依据，将贷款利率市场化，把利率定价权交个银行们，日本，美国，欧盟等发达国家也是这么做的。
以市场行情作为依据，就存在变量和不确定性。
比如今年的大环境不好，LPR就在下降；后面好起来了，LPR就可能涨上来。
当下关于转不转的主流观点有几个：
1、短期内（5年左右）LPR是下降趋势，如果还贷时间在5年左右，或者是打算提前还的，可以转LPR，还是能省钱的。
这个我是同意的，虽然不知道这个5年左右的时间是怎么算出来了的，毕竟时间短，就算后面两年涨了，最多也是把之前省的抵消了。
2、利率打折的没必要转。
这个我同意，有些同学16年左右办的贷款利率打折，实际执行利率很低，没必要为了不确定承担风险。后面就算降了，也不会降很多。
3、利率上浮高的要转，本身已经在高点了，就积极的拥抱变化吧。
这一点我不完全同意，房贷利率这玩意不管在不在高点都不想再涨了呀。如果你接受了当前的利率，我觉得还是看还款时间，长的可以不转，短的可以转。
4、要转，因为未来肯定利率肯定会下降，不信你看发达国家。
这一点我就不同意了，虽然LPR在发达国家实行，但是咱们还是发展中国家，情况是不一样的。加上房住不炒的继续执行，上调房贷利率也是手段之一。
最后说说我自己吧。
我在2019年的时候办的贷款，建行，上浮15%，30年。
然后有幸可以在25号之前做一个选择，我选了固定利率5.635%。
首先LPR不确定性太高，我除了按摩，其他时间不喜欢被人拿捏。
另外就是纯公积金的3.25%的利率不变，这也侧面说明了LPR+基点再低也低不过3.25%，要不然让公积金的脸往哪搁？
一般加点最低的是85折的-63.5基点，那么就是：
n+（-63.5基点）=3.25%，n=3.885%
也就是说在考虑公积金的面子上，大概LPR的极限是3.885%。
以贷款80万算，5.635%的利率，每个月还4610。
如果真降到3.885%，加基点之后是4.72%，每个月还4159，极限情况下相差451块，钱不少，但我觉得LPR很难低到极限，大概率会维稳在目前的水平。
如果持续保持在目前的4.65%，加点之后是5.485%，每个月还4535，相差75块，我不会为了每个月省75块而选择不确定的风险。
最后我对国家的经济形势保持乐观，相信会越来越好的。
ps：交行走在了五大行前面，通知从8月21日开始转，不同意的话8月20日之前自己在APP上选。
跟前面五大行差不多，可以在规定的日期之前自己做选择，还没转的同学抓紧了。
抓住为数不多可以选择的机会，因为你不做选择，银行就帮选了。
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发表于 2020-8-19 17:23:38
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