马哥十几年前就去主城发展了。当时的楼市还不是很景气，趁着市场比较低迷，早早买了房。选房的原因很简单，地段不错，小区绿化不错，户型也比较方正，外观看起来挺好。最重要的是，物业费便宜。每平只要5毛钱，相比隔壁小区，每年可以剩下2000多块。在马哥的观念里，房子就是用来住的，所以对房子未来的保值增值能力也没有想太多。
但，随着时间的拉长，小区各种负面问题慢慢显现了出来。绿化逐渐杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。楼道等公共空间被私自占用甚至封闭，大白墙上斑斑点点。门禁形同虚设，任何人基本都能进。 垃圾清运不及时，打扫和清洁处于半瘫痪状态。电梯接近寿命极限，且无法给出更换方案……
如果说绿化、楼道、垃圾等问题都可以忍，那么“安全”是一条底线啊。一方面电梯寿命将至，上下摇摇晃晃，磕磕碰碰。另一方面部分业主甚至遭到入室偷盗。而反观当年隔壁小区，因为一开始物业费比较高，所以绿化、保洁、保安等各项维护也都相对完善和负责。
就这样日积月累7年，当初两个同样地段、相差不大的刚需小区，现在房价出现了巨大差距。马哥家均价17000，隔壁小区均价22000，单价差达到5000左右，100平的房子就是50万的差距。省了物业费的小钱，却损失了房子增值带来的大钱。
江津也有很多这样的小区，正在难以挽回的走向衰败。首先是容易被破坏、并且需要持续投入成本的绿植、草坪和水系。然后是电梯、门禁等机械构件。最后就是整个公共空间的无序和失控。这样的二手房小区，在江津比比皆是。
这样的二手房小区，哪怕你把内部装修的多么美观实用，外部环境也能抹杀一切努力。我们必须承认，所有的房子都会衰老。而，不同的公共设施有不同的衰老周期——在北方，草坪2-3年不更换基本就会成片枯死，南方不换就是成片杂草。花草树木如果不能定期补种，几年后基本只剩下大型乔木和万年青。
游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁，5年左右或坏或旧，10年不维护就会造成年久失修。国内绝大部分小区的电梯都没有得到足量保养，一般15年就基本没法再用，必须更换。时间再长点，就涉及到公共管道的达寿和更换，乃至房屋本体结构的加固。
高层住宅的使用年限通常是50年，但大多数小区20年房龄的时候就已经破得不成样子。物管水平和整体环境也在下坡路上加速前进，且难以逆转。江津不少十多年房龄的老房子，其实各种问题就已经集中爆发。 房子衰老是必然，但，不同的小区，衰老速度却不一样。
核心只有一个，花钱维护。小区的维护主要由物业来实现，好的物业可以延缓小区的衰老速度。出现问题后物业会及时保养，一天两天没有差别，但是长期的保养，三五年之后，区别就直接体现在小区外观上了。
就拿我们最经常接触到的保洁服务为例。
对于一级物业的要求是： 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
对于二级物业的要求是： 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。
对于三级物业的要求是： 小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
大家可以从这三个标准中清晰的比较出三种物业级别服务标准的差别。所以，好的物业真心有助于房子的保值升值。不知大家有没有发现这样一条规律，房龄越老的房子，物业通常会越差。这和物业费有着直接的关系。
买房要选好物业，物业费贵点是值得的。其他条件相同的情况下，就选物业好的、物业费贵的那个小区。新社区物业费低于2.5元的，基本很难保证服务质量，不绝对，但大概率。是的，小区总会无可避免地走向衰败。
除了物业，地段也很重要。同样的衰败幅度，市中心的房有银行收，偏的房打折都卖不出去。我们可以摊开各个城市地图看看，地铁（含规划）最密集的地方，一定是城市中心、主城区。那里的每一寸土地，都是用真金白银砸出来的。
所以，有的小区衰败的特别快，更大的原因在于它本身地段就差，配套也不好。既然如此，业主在维护上自然不想花钱费心思。而那些地段够好、价值够大、人气够旺的小区，多交点物业费去维护并不矛盾。
你们可以留意一下空置在老家不经常住的房子，不管盖的多好，两三年就会荒废的不成样子。
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发表于 2021-2-24 15:05:01
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