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10月18号，重庆“三环”高速公路合川至长寿段（合长高速）正式建成通车，标志着重庆高速三环的最后一段顺利闭环。 重庆正式进入三环时代！
随着三环时代的来临，一方面我们可以看到各区县融城的速度在不断加快；另一方面，开发商布局区县的脚步也越来越快。 这几年已经有不少开发商陆续跑去区县拿地，提前开始了在区县的战略布局。 开发商集中下沉区县，主要有三方面原因： 一是重庆都市圈的建设，尤其成渝双城经济圈带来的区域大利好，给各大区县奠定了发展的基调。 二是这几年主城供地逐年减少，开发商在主城拿地越来越难，转战区县“储粮”成为了新机遇。
三是之前已经有过不少下沉区县的成功案例，其中最典型的就是金科。 作为重庆的“区县之王”，金科凭借在区县的多点布局实现了迅速扩张，短短几年间就成为了重庆TOP级的规模房企。 在这些主要因素的影响下，下沉区县成为了一种趋势。 我们今天不妨一起看一看目前最受房企青睐的是哪些区县？它们的布局又呈现出怎样的特征？
01、先来看一张《近四年（2018-2021年）典型房企的新进区县布局图》：
根据这张图，我们可以把房企青睐的下沉区县分为三大梯队： 第一梯队：璧山、江津。 璧山、江津是近几年最受房企青睐的区县，这应该在大多数人的意料之中。 先来看璧山，作为主城外拓的第一站，璧山一直是很多开发商的重仓区域。 2018年以来，不管是龙湖、融创、新希望等品牌民企，还是金茂、葛洲坝、中铁二十局等大型国企，都陆续在璧山进行布局，进而打造了龙湖千山新屿、中骏璟颂、金茂悦、葛洲坝御湖蘭园等多个项目。 如今的璧山基本被品牌开发商“包圆”了，尤其是融创，不仅开发了融创城、云湖十里、0238等多个项目，而且今年一次集中土拍中又在璧山拿下了6块地。 因此目前璧山的商品房整体质量可能是所有区县中“最高”的，未来随着第二机场的建成和璧山高新区的发展，璧山的价值还会不断释放。 江津也是如此，它同样是距离主城最近的区县，并且享受成渝经济圈、轨道5号线以及江津高铁等巨大红利。 近几年蓝光、融创、中梁、万达、蓝城陆续进驻江津，打造了双福蓝光鹭湖长岛、双福融创中梁融耀城、滨江新城融创晓风澜庭、滨江新城万达西江月、鼎山蓝城智慧小镇等项目。 可以看出，目前房企布局江津主要重仓双福新区和滨江新城，“偏爱新区”是最明显的特征。 值得注意的是，万达落子江津滨江新城，不仅打造了西江月，而且正在建造万达广场，目前广场主体现已完成80%，预计2022年将全面竣工开业。 它是江津的第一座万达广场，也是重庆的第12座万达广场，建成后很可能会成为江津最重要的商业中心，聚合江津人流，提升江津投资价值。 可见璧山和江津仍然是大部分房企下沉区县的第一选择，甚至是“盲选项”。 并且作为距离主城最近的“第一都市圈”，璧山和江津的发展是持续性的，未来大概率还会不断兑现红利。
02、第二梯队：铜梁、开州。 铜梁和开州成为了这两年房企下沉区县的“新宠”，并且进驻这两个区县的房企重合度很高： 进驻铜梁的房企：恒大、融创+中梁、邦泰。 进驻开州的房企：融创、融信+侨城、邦泰。 铜梁与主城仅间隔了一个璧山，并且目前房企多集中在铜梁的淮远新区拿地。 2020年恒大落子铜梁，打造了铜梁恒大城大盘项目。 2021年融创+中梁、邦泰先后在铜梁拿地，两块地都位于铜梁以南的淮远新区。 而铜梁淮远新区成房企“新宠”的主要原因有两个： 一是成渝中线高铁设站铜梁，且落于淮远新区，因此淮远新区完全享受成渝发展红利； 二是区域内规划打造了约3000亩原乡的中央公园，景观资源突出。 相比前面的璧山、江津和铜梁，开州则比较特殊，它是唯一一个不在重庆三环之内的区县。 甚至它与主城的距离非常远，中间隔了四五个区县，从地段来看并不在同城发展的“第一频道”。 但这两年开州同样是房企下沉区县的优选： 2020年，融创开州文旅国际新城面市。 同年，融信与侨城携手拿下开州北部新区地块，并合作开发侨城·湖山原著项目。 2021年，邦泰在丰泰新城重金拿地，正式进驻开州。 而开州受到房企青睐的主要原因几乎与铜梁如出一辙： 1）开州是成渝地区双城经济圈建设的重要节点城市； 2）开州地处三峡腹地、秦巴门户，具有比较突出的文旅价值。 可见成渝双城经济圈的发展红利+自身突出的景观/文旅资源优势，是目前房企下沉区县的重要考量因素。
03、第三梯队：永川、大足、垫江、云阳、奉节、万州、涪陵、黔江、綦江。 这一梯队包含了剩余的大部分“三环区县”，当然，它们中的很多也已经被纳入了成渝双城经济圈的规划范围。 房企对它们的青睐程度不如前面的四个区县，我认为一方面是受供地影响，另一方面也有重大基建和新区发展的短期红利兑现不足因素。 而仔细观察2018年以后进驻这一类区县的房企，会发现三个重复率特别高的房企名称：融创、蓝光、邦泰。 融创进驻了垫江、万州等。 蓝光进驻了永川、涪陵等。 邦泰进驻了云阳、奉节、黔江等。 融创从2020年起下沉区县的势头就特别猛，除了重仓璧山、江津，垫江、万州也是融创的下沉选项，并且作为一家很有战略前瞻性的房企，融创总是率先嗅到政策发展的红利，走在新区开发的第一线。 而蓝光和邦泰都是四川发家的“川派房企”，因此在它们入渝的投资策略中，与四川接壤的重庆区县本就是它们的优先选择。 比如与四川泸州接壤的永川，比如距离四川达州不远的云阳和奉节，对于川派房企来说都是不错的选择。 未来享受成渝红利的三环区县，一定会成为房企的兵家必争之地。 04、最后，总结一下房企下沉区县的典型特征： 1）三环时代下，距离主城近的区县融城优势更明显，更容易受到房企青睐。 2）成渝双城经济圈的影响是巨大的，享受经济圈红利的区县具备更高的未来价值，而房企也相当看重这一点。 3）在落子区县具体区域的时候，享受政策红利并具备自身突出资源价值的新区更具有竞争优势。 4）不同的房企下沉区县会呈现出完全不同的布局特征，这主要取决于房企本身的投资策略习惯。 比如融创、邦泰、蓝光，属于在各大区县多点布局型； 龙湖、万科、中铁二十局，属于择重点区县谨慎布局型； 当然还有碧桂园、金科、恒大，属于早在2018年之前就抢驻了大部分区县的先行型。 5）在很多开发商从主城下沉区县的同时，有一个独特的“逆行者“——海成。 海成前些年一直深耕区县，直到去年开始大力进军主城。 先是布局南坪、蔡家等热点板块，与中梁、龙湖合作开发；今年又在回兴、空港西区等板块独资拿地。海成“逆势而上”，成为了区县到主城的成功逆行者。 但无论如何，房企下沉区县已成大趋势。
来源吧：网易 火爆龙 | 
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发表于 2021-11-2 10:09:25
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