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客观来讲，江津打造滨江新城不仅时间长、耗资财力物力已经够大了，实际效果依然差强人意，这是一位朋友到过滨江新城后的客观感受。滨江新城对外的宣传的确做得好，经常看到媒体上有其身影。
但事实呢？想听真话不，已经建设了10年出头的滨江新城在网络上各种媒体的照片上来看的确漂亮，是个向往的圣地。但是到了现场实际浏览一番，你会发现街道和住宅多多少少有些冷清。
10年的新城究竟还是热闹不起来，特别是金科那一节的商铺空荡荡的，小编曾在那里找一家打印店，5家店其中有3家是关门，其中两家还找不到人。然后乘坐公交车经过江津“万达”，说实话，个人感觉那位置比较偏僻，还不如“金科美邻汇购物公园”，但是“金科美邻汇”的人气也不怎么样，可能是路过的时间不对。
现在白天人气低，到了晚上，上班族休息了这些地方应该会热闹一些。只是说滨江新城10年的建设，人气聚集还是慢了些。现在轨道即将开通，可能会热闹一些。按照理论上来说，滨江新城各种配套服务设施都是一流的，相比老城来讲绿化这些都提高了很多。
滨江新城还新建滨江教育大厦，引入中建桥梁总部，距离西彭又近，还计划修建滨江路对接德感老街，九龙坡计划修建西滨路与其对接，成渝铁路改造重要项目又在推进、渝泸北线高速加紧建设。看起来江津把优质的资源几乎都汇聚在了滨江新城。
以前也想不通，江津高标准打造的新城，为何江津老城人有一部分还是不愿意去，按照其他地区区县的发展经验来说，一座新城的建设会吸引大量就业置业的人员，特别是年轻人。况且江津老城无论是地理位置还是配套都跟不上时代的步伐。江津滨江新城的人气应该很高才对啊。
据部分房产中介人员讲，目前滨江新城置业部分是重庆主城和外来人员进行房产投资，入住率不高。其次是江津客运中心长途大巴车还是走江津长江大桥德感路线，也是导致滨江新城人气不高的原因之一，轨道通车后可能会解决这个问题。
其次就是滨江新城的地貌是坡地，伸展不开，坡地起伏变化大，工程职业技术学院到双福片区的地貌还不错，未来江津新城理论上应该看好高铁站片区，因为那一段地势平坦就占据很大的优势。
双福、滨江新城与珞璜三地之间，转型成功的肯定是双福。经过对比，双福与滨江新城、珞璜在规划上有所不同，不知道大家发现没有，双福之所以火，还是得益于其规划，那么双福规划有什么特别之处呢。早期双福的街道办公大楼，主要商业住宅都是沿主干道布置的，也就是说将行政、文化、美食街主要餐饮、公共配套设施都是沿交通主要干道布设，而不是摊大饼的纵深布设。
我们可以看到滨江新城的主要行政，文化和商业就是走的城市大饼的模式，需要走出距离主干道很远的位置才能找到大型购物和图书馆。而且对当地不熟悉的话还要打开手机地图慢慢查找。如果按照双福的成功模式，滨江新城的万达、图书馆等公共配套应该沿轨道主干路布设，一目了然。而不是将住宅区密集的布置在主要交通干道旁。
再来看看珞璜，珞璜是典型的规划问题，珞璜到江津的主干快速路几乎是没有这个概念的，除了依靠高速公路和原来的省道，珞璜到江津主城没有快速干道。那么就看到珞璜工业园自定义了玉观到马宗的一条主要“地区范围”内的交通干道，当然这条主干道与双福时代广场的主干道的车流量根本不是一个级别的。其次，珞璜沿玉观到马宗干道旁先期是以厂房布局为主。行政、商业、公共配套都按照滨江新城的思路，并未沿主干道“近距离”线形布置。
平地崛起一座新城，要想快速打造商业。就得依靠快速干道车流人气比较有优势的地方来带动，特别是在以后的新城建设过程中，如果不依靠主干路带来的人气，很难快速聚集商业人气。所以在未来江洲湾、支坪和先锋的规划中，建议参照双福的线性模式布局。
前段时间，小编在双福的商业中心高楼上沿主干路“纵向”俯视和仰视，城市效果相当震撼。估计能拍出美国电影大片的感觉。可以预计未来江津双福主干道沿线商业就能形成与观音桥同样的效果。双福的成功天时地利都具备了，首先在规划的时候就误打误撞的走对了路线，江津出城主要长途大巴交通路线又与双福城市干道高度重合，车流、人流与商业人潮“天衣无缝”的对接在了一起。这是滨江新城和珞璜所不具备的。
我们平时所谓的商业圈概念已经落伍了，商业圈其实并不是“圆”的，而是“长”的，早期的城市发展中“圆”的可能比“长”得更适合，比如观音桥商圈。但是时代已经变化，“圆”的商业圈已经不适合新型城市发展的需求。新型城市的“商业步行街”也要参照这种模式才能成功。受到电商的影响，实体商业步行街模式已经成为过去，说到底就是商业街没有人流了，大部分人流都汇聚在了主要交通干线上，所以传统步行街的模式落伍了。
双福依靠城市主干道打造步行街，美食街，高度汇聚商业，这就给人们很多的启示和参考。因为现在人们工作忙，上下班累，不再像10年前那样远距离奔赴商场闲逛，那么人流都依附在交通沿线。近年来地铁轨道交通的兴起，让大家看到了新的模式，TOD模式，站城一体化发展看中的就是轨道交通的人流。
成渝中线高铁，也称沿江高铁的沙坪坝科学城站计划就采用TOD模式，车站的下面就是交通枢纽，楼上就是商业或者住宅。单纯的车站模式以后也会逐步淘汰，据说江津江洲湾也会引入这种模式。
小编认为有一点双福可能要引起重视，随着江津轨道的即将通车，乘坐重庆主城大巴到陈家坪的人流就会减少，滨江新城、江津几江、德感出行到重庆的旅客可能不再经过双福，那么对双福“主干道”车流和人气势必产生影响。当然，双福主干道商业已经比较成熟，所以双福应尽早争取轨道7号线的建设，否则会影响到其商业核心。
滨江新城、珞璜已经基本成型，未来调整规划布局的空间小。所以小编看好未来江洲湾的新型规划，江洲湾能否像双福一样成功，交通也起着至关重要的作用。据网友称，轨道7号线在经过双福后会延伸到西彭，继而延伸至支坪、江洲湾，那么能否实现还是未知数。
（来源：鱼的第八秒是夏风如歌） | 
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发表于 2022-5-8 10:37:58
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